Дома построить: Строительство дач, дома из дерева. Строительство домов под ключ. Сколько стоит построить дом, дачу

ES: Поскольку идея состоит в том, чтобы предоставить клиенту все большую и большую автономию для создания проекта и строительства, какова, по вашему мнению, роль архитектора в будущем?

NN: Мы не заменяем сообщество дизайнеров, мы просто обновляем их строительные блоки.Мы уже работаем с рядом практик, которые рассматривают U-Build как способ реализации проектов своих клиентов с большей уверенностью в затратах, гибкостью и экологическими характеристиками.

Мы считаем, что, увеличивая способность клиентов участвовать в процессе сборки, они с большей вероятностью поймут преимущества хорошего дизайна и будут больше вкладывать средства в сообщество дизайнеров.

Studio Bark — новаторская архитектурная фирма, базирующаяся в Лондоне, предлагающая амбициозную экологическую архитектуру с практическим подходом к исследованиям, проектированию и строительству.В 2018 году они были названы AYA «Архитектором года в области устойчивого развития». Команда сочетает строгие экологические принципы с продуманным контекстным подходом, тесно сотрудничая с клиентами для реализации их чаяний. Узнайте больше об офисе на его веб-сайте и получите дополнительную информацию о U-Build по этой ссылке.

Как построить крошечный дом: ПОЛНЫЙ контрольный список строительства крошечного дома

НАВИГАЦИЯ

Меня снова и снова просят дать исчерпывающее пошаговое руководство по строительству крошечного дома.Как человек, прошедший через процесс строительства крошечного домика и много раз проходивший через него другие, я рад поделиться с вами этим опытом. Я хотел включить базовый план, чтобы показать вам шаги, которые я предпринял, чтобы построить свой крошечный домик. Поначалу это может показаться пугающим процессом, но этот список должен помочь вам немного избавиться от беспокойства и замешательства.

Если вам нужны планы строительства крошечных домов и другие подробности, пожалуйста, ознакомьтесь с моим подробным обзором планов строительства крошечных домов перед покупкой.Если вы подумываете о строительстве, но не знаете, с чего начать, приведенный ниже контрольный список строительства крошечного дома даст вам полный обзор того, что влечет за собой планирование, строительство и установка. Всегда приятно иметь обзор, прежде чем начинать работу над проектом, особенно таким глубоким и важным.

Построить крошечный домик вполне реально! Вам просто нужно планировать, быть открытым для полного понимания процесса и подготовиться к тому, чтобы учиться на ошибках других. Скорее всего, вы столкнетесь с несколькими препятствиями на своем пути, особенно если вы новичок в строительстве домов, но это приятный процесс обучения с отличными конечными результатами!

Более подробное руководство можно найти в статье «Как построить крошечный домик».

КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК ДЛЯ ДОМАШНЕГО ДОМА

Этот контрольный список строительства крошечного дома разбит на этапы по проектам и этапам. Хотя некоторые этапы и этапы строительства могут совпадать, я постарался расположить их в оптимальном порядке. Где это уместно, я добавил ссылки на сообщения, которые раскрываются на каждом этапе.

Этап планирования и мозгового штурма жизненно важен для процесса строительства.Конечно, логистика, сантехника, солнечная энергия и другие этапы строительства крошечных домов также являются ключевыми, но в конечном итоге все сводится к тому, чтобы потратить время на планирование. Настройте себя на успех, составив надежный, основанный на исследованиях план строительства, еще до того, как вы возьмете в руки молот.

Вам понадобится источник следующих предметов. Многие из вас могут уже иметь эти предметы под рукой или иметь возможность торговать и обмениваться с друзьями и семьей.

• Рассмотрите свои более крупные предметы. Когда вы принесете матрас, бытовую технику, душевую кабину, туалет, мебель и т. Д., Если они не войдут в вашу входную дверь?
• Постарайтесь вовремя заказать строительные материалы, чтобы они были доставлены именно тогда, когда они вам нужны, и убедитесь, что у вас есть необходимые материалы и инструменты для работы.

После завершения этапа планирования и логистики вы будете готовы приступить к строительству. Если вы тщательно выполнили все этапы планирования, вы должны чувствовать себя комфортно, поскольку приобрели

Когда я строил свой крошечный домик, я использовал будние вечера, чтобы планировать и исследовать, что я собирался делать каждые выходные, когда строил. В четверг вечером я записал список покупок и взял с собой в строительный магазин. В пятницу вечером я покупал материалы и готовил их для строительства на следующий день. Таким образом, когда наступали выходные, я мог сразу приступить к работе, не чувствуя спешки с выяснением планов или частых походов в магазин.

• Схема измерения и планирования: вот моя любимая рулетка
• Разрезать все кусочки
• Оставить компенсационный зазор 1/8 дюйма между листами фанеры.
• Тестовая подгонка листов
• Нанесите клей на все стойки: Tiny House Sheathing
• Закрепите листы несколькими гвоздями (примечание : используйте шурупы и гвозди для обработанной древесины )
• Закрутите каждые 3 дюйма на краях панелей: Мой любимый ударный отвертка
• Вкрутите каждые 6 дюймов в закрытые шпильки
• Прикрепите фанеру к фундаменту после поднятия стен

• Дважды проверьте размеры окна (примечание: дайте небольшой дополнительный припуск)
• Вырежьте оконные отверстия с помощью Sawzall или фрезерного станка
• Нанесите домашнюю пленку (WRB), Тайвек или Типар
• Разрежьте домашнюю пленку, используя перевернутую букву «Y» — Мой любимый нож для резки коробок
• Окна пробной установки
• Подоконники Flash под углом 5 градусов
• Установить окна и регулировочную шайбу
• Прихватка с несколькими винтами
• Функциональность окна проверки
• Закрепите окна в соответствии с рекомендациями производителя
• Окна прошивки, начиная снизу и заканчивая вверх
• Оставьте нижний край открытым для слива воды

Примечание: при строительстве крошечного дома Fencl сначала установите стяжки для воротника чердака и настил

• План и размеры
• Доска обрезная
• Кромка фермы приклеенная
• Используйте H-образные зажимы между листами: получите их здесь
• Закрепить гвоздями и винтами с цилиндрическим хвостовиком

• Строить раму при установке на бордюр (нет необходимости в раме при установке на палубе)
• Мансардный люк
• Установить световой люк в соответствии с указаниями
• Мигает согласно указаниям

• Рама в косяке
• Постройте дверь или купите
• Проверка подгонки двери к раме
• Прокладка и закрепление двери на раме
• Рассмотрим временную фанерную дверь во время строительства
• Установить дверную фурнитуру

• Лента обмотать швы домиком
• Установить планки обшивки
• Окрашивать сайдинг с обеих сторон перед укладкой
• Навесить сайдинг

• Установить облицовку
• Установить отливную кромку

• Применить ледяной и водяной щит
• Установить отражающий барьер (нужен.Зазор 5 ″)
• Установить планки обшивки
• Установить крышу в соответствии с рекомендациями производителя

Примечание. Возможно, здесь стоит подумать о найме профессионала.

• Планирование водостоков, водоприемников, отверстий в полу и т. Д.
• Проверить поперечные балки прицепа под прицепом
• Учет форточки при необходимости
• Счет для ловушек типа «П»
• Учитывать правильный уклон, чтобы вода хорошо дренировалась

Примечание. Настоятельно рекомендуется нанять профессионала.

• Распланировать расположение розеток, светильников, вентиляторов, розеток и т. Д.
• Планирование расположения сигнализаторов дыма и угарного газа
• Учитывайте энергопотребление

Примечание. Настоятельно рекомендуется нанять профессионала.

• Планирование необходимых мест

Примечание. Настоятельно рекомендуется нанять профессионала.

• Планирование необходимых мест

Примечание. Убедитесь, что ваши материалы и крепеж, контактирующие с пеной, не вступают в реакцию.

• Установить изоляцию
• Пена по краям
• Установить пароизоляцию на толщину 6 мм
• Убедитесь, что ваши материалы и крепеж, контактирующий с пеной, в порядке (некоторые реагируют)

• Водонагреватель
• Холодильник (можно подождать попозже)
• Душ
• Нагреватель

• Следуйте указаниям
• Крышка с прочным защитным слоем

• Панели подвесные
• Обрезка фонарей и кромок

• Планирование мест, необходимых для размещения и хранения
• Изготовить грубый каркас для шкафов и столешниц
• Установить столешницу
• Закинуть печку и подключить
• Бросьте в раковину и подключите
• Сборка и установка дверей шкафа
• Встраиваемый стеллаж

• Планирование мест, необходимых для макета
• Обработка соединений душевой кабины
• Отделка стен ванной комнаты
• Отделка для хранения ванной
• Подключить туалет (или построить компостную установку)
• Установите вентиляционное отверстие (рассмотрите возможность включения таймера для воздухообмена во всем помещении)

• Установить дополнительное хранилище
• Провод в осветительных приборах и розетках
• Вздремнуть, вы это заслужили!

• Отделка HVAC
• Проволочные светильники и розетки
• Сборка любых встроенных модулей
• Склад отделки

• Очистить от мусора и поверхностей
• Перейдите в свой новый крошечный дом
• Пригласите замечательных друзей, которые помогли
• Устройтесь поудобнее и наслаждайтесь!

В заключение: спланируйте, прежде чем строить

Как видите, строительство крошечного дома — сложный, но управляемый процесс. Доступно множество замечательных ресурсов, в том числе и на The Tiny Life.По мере того, как вы исследуете, как построить крошечный дом, действительно потратьте время заранее, чтобы тщательно выполнить этап 1. Планирование — самый важный шаг. Конечно, вы не можете планировать все возможные непредвиденные обстоятельства, но если вы подготовитесь как можно больше, процесс строительства будет намного более плавным.

Твоя очередь !:

• Какой этап строительства крошечного домика кажется вам самым сложным?
• Какие навыки вам нужно развить, прежде чем вы начнете строить свой крошечный дом?

Похожие сообщения

жилищных программ для одной семьи | Развитие сельских районов

Хорошо построенное и доступное по цене жилье имеет важное значение для жизнеспособности общин в сельских районах Америки.Жилищные программы дают семьям и отдельным лицам возможность покупать, строить, ремонтировать или владеть безопасными и доступными по цене домами, расположенными в сельской местности Америки. Право на получение этих ссуд, гарантий по ссудам и грантов зависит от дохода и варьируется в зависимости от среднего медианного дохода для каждой области.

Вы хотите купить или построить, отремонтировать или перефинансировать свой сельский дом? Ознакомьтесь с возможностями получения жилищной ссуды на одну семью, чтобы начать.

Программы домовладения

** УВЕДОМЛЕНИЕ ** Министерство сельского хозяйства США (USDA), Rural Development (RD) недавно получило сообщения о том, что домовладельцы получали письма с предложениями специальной помощи в рамках Программы модернизации доступного жилья (HAMP) и пробных программ обеспечения доступности жилья для просроченных ссуд.В письме содержится план оплаты и клиенту предлагается заполнить форму для отправки по факсу или почте, содержащую личную информацию (номер социального страхования, подпись). Не отвечайте на этот запрос, это незаконный запрос. Если вы получили подозрительный звонок или письмо относительно жилищного кредита RD, не следуйте инструкциям и позвоните нам по телефону 1-800-414-1226, чтобы поговорить с представителем. Если вы подозреваете, что стали жертвой мошенничества с личными данными, вам следует связаться с местными властями.

Информация о программе

Ссуды на домовладение с фиксированной ставкой под низкие проценты предоставляются квалифицированным лицам непосредственно Министерством сельского хозяйства США.Финансирование также предлагается по фиксированным ставкам и на условиях через ссуду от частного финансового учреждения и гарантировано Министерством сельского хозяйства США для квалифицированных специалистов. Ни одна из этих программ жилищного кредитования не требует первоначального взноса.

USDA Rural Development также предлагает конкурентоспособные гранты государственным и частным некоммерческим жилищным организациям самопомощи и федерально признанным племенам, чтобы дать возможность трудолюбивым семьям построить свои собственные дома.

Сельские жилищные программы для одной семьи:

Ссуды и гранты на ремонт жилья для одной семьи предоставляют средства пожилым людям и домовладельцам с очень низким доходом для устранения угроз для здоровья и безопасности, выполнения необходимого ремонта, улучшения или модернизации дома, обеспечения доступности домов для людей с ограниченными возможностями или повышения энергоэффективности домов. поэтому эти семьи с очень низким доходом тратят меньше своих доходов на счета за коммунальные услуги.

Для получения дополнительной информации о программах односемейного жилья или чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям, обратитесь в местный офис Министерства сельского хозяйства США по развитию сельских районов .

Постройте свой собственный дом — Предприятия самопомощи

>> НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ, ЧТОБЫ ПРОСМОТРЕТЬ ОБНОВЛЕНИЯ КОНСТРУКЦИИ <<

Предприятия самопомощи могут воплотить в жизнь мечту стать домовладельцем для семей с низким доходом в долине Сан-Хоакин.В рамках нашей программы от восьми до двенадцати семей объединяются в группы и соглашаются помогать друг другу в строительстве домов под квалифицированным наблюдением на месте и под руководством строительного персонала предприятий самопомощи.

Дома построены по методу взаимной самопомощи, когда каждая семья должна вносить минимум 40 часов в неделю, работая над всеми домами в течение периода от 9 до 12 месяцев. Семейные часы могут быть предоставлены будущими владельцами, любым членом семьи от 16 лет и старше и утвержденными помощниками.Вместе семьи заливают фундамент, каркас дома, прокладывают электропроводку, вешают двери и окна и даже кладут плитку и красят.

Эти рабочие часы, или «пота справедливости», используются в качестве первоначального взноса за их новый дом, сокращая затраты на новый дом, которые они в противном случае не могли бы себе позволить. Предприятия самопомощи также помогают каждому заявителю получить ссуды, необходимые для строительства дома. Благодаря специальному финансированию Министерства сельского хозяйства США и штата Калифорния эти дома становятся доступными.

Участники выбирают планы этажей с тремя или четырьмя спальнями, которые включают посудомоечную машину и плиту, два гаража, благоустроенный двор и элементы энергосбережения.

Что делает программу настолько успешной, так это то, что участвующие семьи не только работают над своим собственным домом, но и все работают над каждым домом в строительной группе, и никто не въезжает, пока все дома не будут завершены, создавая общественные связи.

Self-Help Enterprises делает больше, чем просто помогает семьям построить новое безопасное место, которое можно назвать домом.Семьи свидетели результаты напряженной работы и личных инвестиций. Их дома служат живым доказательством того, что они и их дети могут сами определять свое будущее.

Преимущества программы

• Нет первоначального взноса и расходы на закрытие не включены в ваш основной заем
• Ежемесячный платеж по ипотеке зависит от дохода семьи
• Ваша оплата может быть меньше суммы, которую вы платите за аренду
• Низкие процентные ставки
• Энергоэффективные дома
• Совершенно новый дом для вашей семьи

Основная квалификация

• Хороший кредитный статус (кредит может быть неприемлемым)
• Стабильный доход от работы и других источников дохода
• Доход, не превышающий требований к участникам
• Способность и готовность удовлетворить потребность в рабочей силе
• Основной заявитель должен быть постоянным жителем или гражданином США.С. гражданин

В настоящее время мы набираем семьи для строительства собственного дома по адресу:

Станиславский уезд, 40 домов

В следующие 12-18 месяцев мы будем набирать семьи для строительства:

Станислав, 22 Дома

«Это удивительно, что вы строите собственный дом и помогаете своим соседям.Это здорово для меня и моей семьи ». ~ Нэнси Маркес, строитель домов Reedley

Нужен ли мне опыт строительства?

Опыт строительства не требуется. Каждый получает инструкции и обучение до и во время строительства, чтобы выполнить все задачи, которые вам понадобятся.

Могу ли я работать только у себя дома?

От 8 до 12 семей в строительной группе заключают друг с другом договор о разделении труда. Это соглашение о разделе рабочей силы является основополагающим принципом программы.Все работают над всеми домами в группе.

Сколько будет мне платить за дом?

Размер ежемесячного платежа будет зависеть от дохода семьи и условий ссуды. Перед тем, как присоединиться к программе, вы получите ориентировочную сумму ожидаемого ежемесячного платежа.

Больше часто задаваемых вопросов

Если вы заинтересованы в строительстве собственного дома, заполните, пожалуйста, форму интереса.

Форма процентов

Пожалуйста, заполните форму.

Форма процентов

Да, вы можете построить свой путь к доступному жилью

«Вы не можете найти выход из проблемы доступности жилья». Это расхожее мнение. Я постоянно слышу это: процветающие, растущие, технологичные города от Сиэтла до Залива и от Остина до Бостона охвачены резким ростом арендной платы и цен на жилье.

Но что, если вы сможете построить свой путь к доступному жилью? Что, если на самом деле строительство — единственный путь к доступному жилью? Что, если города по всему миру десятилетиями строили свой путь к доступности?

Можно.Это. И они есть.

Houston, Craig Washburn (используется с разрешения).

Там — даже до того, как в августе ураган Харви разрушил жилищный фонд, — жилье с поправкой на инфляцию стоило меньше, чем в 1980 году, как показано на графике Economist . Средняя цена дома на одну семью в округе Харрис, штат Техас, который окружает Хьюстон, составляла 141 000 долларов. В округе Кинг, штат Вашингтон, который окружает первый город Каскадии — Сиэтл, дом средней стоимости сейчас стоит 658 000 долларов, что более чем в четыре с половиной раза больше.

И Хьюстон — это не случай разложения и отъезда из ржавого пояса. Это четвертый по величине город в Соединенных Штатах, один из самых быстрорастущих, и, вероятно, он с удивительной быстротой оправится от только что обрушившегося на него шторма армагеддона. Это также самый разнообразный крупный мегаполис в стране, демографический предшественник Соединенных Штатов в целом, без этнических или расовых групп в большинстве. (Забудьте о некоторых из ваших стереотипов о Хьюстоне в книге Эда Глезера Triumph of the City , , этой недавней статье Нолана Грея или этой откровенной лекции социолога Университета Райса Стивена Клайнберга.) Хьюстон построил свой путь к доступному жилью.

Конечно, то, как Хьюстон добился такой необычайной доступности, может не устроить Cascadia: она разрослась. Это еще не все. Он стал намного выше в своей основе, что позволяет строить дома повсюду, как плотные, так и обширные, с небольшой бюрократизмом или задержками. Это не либертарианский пейзаж мечты: заветы, ограничения и квоты на парковку во дворе ограничивают права частной собственности, но в нем нет традиционного зонирования, и по сравнению с другими североамериканскими городами здесь гораздо приятнее строить дома.Частично как следствие, он распространился на огромную территорию: вы можете уместить все города Балтимора, Чикаго, Детройта и Филадельфии одновременно в пределах городской черты Хьюстона. Большой Хьюстон занимает территорию размером со штат Массачусетс, несмотря на то, что пригороды Хьюстона имеют обычное зонирование. Профессор Клайнберг называет его «самым разветвленным, наименее густонаселенным и наиболее зависимым от автомобилей городом Америки». Автомобильная зависимость обходится дорого, и если вы добавите стоимость транспорта к стоимости жилья, преимущество Хьюстона сократится в некоторой степени, но не на три четверти.Большой Хьюстон по-прежнему остается невероятно дешевым местом для жизни по сравнению с большими городами Каскадии.

Вопрос, оставшийся после изучения Хьюстона, заключается не в том, сможете ли вы построить свой путь к доступному жилью, а в том, сможете ли вы сделать это, не растягиваясь. Ответ, опять же, да, можно.

Токио, крупнейший город в мире с населением в 38 миллионов человек, является одной из самых густонаселенных, ориентированных на транзитные перевозки городских агломераций с самым низким уровнем выбросов углерода.Учитывая ее размер, можно было ожидать, что японская столица будет дорогой, потому что сама численность населения имеет тенденцию повышать цены на жилье. Чем больше людей делают ставки на жилье, тем выше его стоимость.

За последнее десятилетие арендная плата в Токио снизилась, поскольку рост населения фактически опережал рост населения.

Растущее население, независимо от его численности, также имеет тенденцию повышать цены, поскольку жилищное строительство часто не успевает за спросом. И сам Токио растет, хотя Япония в целом — нет.Тем не менее, несмотря на эти тенденции, которые, как ожидается, приведут к резкому росту цен, жилье в Токио является выгодной сделкой. Отдельный дом на одну семью в ближайшей префектуре Токио может быть продан за 300 000 долларов, что меньше половины средней цены дома в Сиэтле, составляющей 748 000 долларов. Более того, арендная плата в Токио снизилась на на за последнее десятилетие, поскольку строительство фактически опередило рост населения, согласно Next City .

Причина доступности Токио? Как и в Хьюстоне, в Токио очень легко строить дома, вводя несколько юридических барьеров и редко затягивая строительство из-за бюрократизма.Японские правила зонирования предоставляют владельцам недвижимости огромную свободу действий. Такахиро Ногучи, глава отдела планирования в токийском районе Минато, сказал Робину Хардингу из Financial Times : «Люди имеют право использовать свою землю, поэтому в основном жители соседей не имеют права останавливать строительство». И строят они! В собственно Токио, с населением 13 миллионов человек, строители начали строительство более 142 000 домов в 2014 году. Это намного больше, чем 84 000 новых домов, начатых в этом году во всем штате Калифорния, в котором проживает в три раза больше населения, как сообщает Хардинг. .

Дома в Токио могут быть меньше домов Каскадии, но они растут. Жилая площадь на человека в Токио увеличилась вдвое за последние 50 лет. Некоторым критикам не нравятся незапланированные эклектичные районы Токио или они не согласны с идеей многоэтажного мегаполиса (что в любом случае является неправильным восприятием Токио). Но если Хьюстон докажет, что вы можете найти выход из кризиса доступности, Токио докажет, что вы можете сделать это в плотной, удобной для ходьбы и ориентированной на общественный транспорт форме. Выбросы углекислого газа на душу населения в Токио составляют одну четвертую от выбросов Хьюстона и треть выбросов в городах на западе США, таких как Денвер и Сан-Франциско.

Повторяю: Токио, крупнейший город мира, намного дешевле Каскадии. Он строил жилье быстрее, чем росло его население, и с течением времени оно становилось все плотнее.

Конечно, в Токио совершенно иная система управления землепользованием с сильным национальным контролем и небольшим влиянием соседей. «Местное правительство, — говорит Дзюнъитиро Оката из Токийского университета, — почти не имеет власти над развитием».

Между тем, Хьюстон является большим исключением из режимов зонирования Северной Америки, где вообще нет обычного зонирования в пределах города.А как насчет более типичных городов? Сможете ли вы построить компактные, удобные для пешеходов города, доступные при традиционном североамериканском зонировании?

Тем не менее, да.

Как показано на рисунке ниже, дома как для сдачи в аренду, так и для продажи в Большом Чикаго, если не так дешево, как в Хьюстоне, по-прежнему доступны по бросовым ценам по сравнению с Сиэтлом (не говоря уже о Сан-Франциско). По состоянию на май 2017 года средняя цена квадратного фута дома в Чикаголэнде составляла всего 55 процентов от цены в Большом Сиэтле.Рента тоже была на четверть ниже, хотя население Чикаго почти в три раза больше, чем в Сиэтле.

Оригинальное изображение Sightline Institute, доступно в рамках нашей политики бесплатного использования.

По состоянию на май 2017 года средняя цена квадратного фута дома в Чикаголэнде составляла всего 55 процентов от цены в Большом Сиэтле.

С 1990 года в Большом Чикаго, в отличие от многих городов Среднего Запада, растет население (хотя за последние два года оно уменьшилось).Чикаго традиционно зонируется и управляется, но его политика в отношении жилья — более быстрое получение разрешений, менее ограничительное зонирование — значительно упрощает жилищное строительство и делает выбор жилья гораздо более многочисленным, чем во многих таких же голубых городах США. «В период с 2002 по 2008 год, — пишет экономист Эд Глезер в книге Triumph of the City , — Чикаго выдало 68 000 разрешений на жилье. . . [в то время как] Бостон выдал 8 500 разрешений на жилье. . . . Чикаго выдало в три раза больше разрешений на жилье, чем Сан-Хосе, Калифорния, город, который почти такой же большой и гораздо менее плотный.«История Чикаго — это не только история об изобилии вариантов жилья; он также растет медленнее, чем, например, Сиэтл, и его рост сосредоточен в уплотняющемся центре города. Тем не менее, по сравнению с другими крупными североамериканскими городами, он хорошо справляется со спросом, не растягиваясь просто по четырем направлениям.

Второй по численности населения район Канады с метро намного дешевле, чем большой Ванкувер, Британская Колумбия, — менее чем вдвое дешевле обычного дома.Это даже дешевле, чем в гораздо меньших городах, таких как Саскатун. Частично это объясняется, как и в Чикаго, тем, что население растет медленнее, чем в крупных городах Каскадии и их аналогах с технологическим бумом в других местах. Но эта разница меньше, чем вы думаете. Во-первых, Монреаль — это , растущий на , , как указывает инженер по дорожному движению и монреальский блоггер Саймон Валле: Монреаль в последние годы растет на 1,2 процента в год, а Ванкувер — на 1,3 процента в год.Разница не колоссальная! Более важно то, что в Большом Монреале продолжается строительство жилых домов, добавив больше домов за последнее десятилетие не только, чем Ванкувер, Британская Колумбия, но и, по данным переписей населения США и Канады, таких же по размеру районов метро США, таких как Сиэтл и Сан-Франциско.

Монреаль массово демонстрирует силу «недостающего среднего» жилья.

Помимо цифр, утверждает Валле, на большей части столичной территории преобладают земли, предназначенные для малоэтажных — обычно трехэтажных — квартир и среднеэтажных многоквартирных домов.Зонирование Монреаля является противоположностью Портленда, Сиэтла и Ванкувера. Последние отдают большую часть своей земли отдельно стоящим домам на одну семью, затем концентрируют многоэтажные и средние здания вдоль магистралей и в карманах. В Монреале большая часть земли отводится под квартиры с низкой и средней этажностью, а небольшая часть земли — под отдельно стоящие дома на одну семью или многоэтажные дома, которые дорого строить. Вместо этого он строит трехэтажные жилые дома и тому подобное на участке в квадратную милю, как в городе, так и в пригородах: такие районы достаточно густонаселенны, чтобы поддерживать транспорт, езду на велосипеде и пешие прогулки, а также состоят из самых дешевых форм жилье для строительства и эксплуатации.В целом, мегаполис Монреаль — второй по плотности населения город в Канаде, на шаг уступая большему Торонто и существенно опережая Ванкувер, несмотря на знаменитые тощие жилые башни на фоне линии горизонта центра последнего.

Монреаль массово демонстрирует силу «недостающего среднего» жилья.

В городах, которые я уже упоминал, частные предприятия поставляют дома, но строительство вашего города с учетом всех возможных затрат не обязательно этого требует.Важно построить достаточно домов для всех людей, которые хотят там жить, независимо от того, являются ли строители частными, государственными или смешанными.

Здесь в 1920-х годах крайне левое правительство начало возводить огромные новые жилые дома в структурах и комплексах, спроектированных ведущими архитекторами и которыми урбанисты восхищаются по сей день. В этом городском пейзаже, а также в пристройках более поздних поколений, сейчас проживает около 62 процентов населения города: в общей сложности 220 000 муниципальных арендных единиц, а также такое же количество жилищ, принадлежащих жилищным ассоциациям с ограниченной прибылью.Примерно от 70 до 80 процентов нового жилищного строительства в Вене субсидируется государством, как это было в течение многих лет. В Каскадии эквивалентная цифра для существующих зданий выражается однозначными числами: в Сиэтле, например, это около 8 процентов.

От 70 до 80 процентов нового жилищного строительства в Вене субсидируется государством.

По сравнению с Сиэтлом (или Ванкувером) жилье в Вене намного плотнее: город состоит в основном из квартир и не хватает даже одного акра для зонирования на одну семью.При этом его парки и открытые пространства в четыре раза больше, покрывая половину города. И процесс его разработки стал более рациональным и более широким. Большая часть жилья строится на основе конкурсов девелоперов, которые оцениваются экспертными комитетами на основе набора критериев. Среди этих критериев — социальная сплоченность и интеграция (чтобы расовые, национальные и классовые различия не имели значения), экологическая устойчивость, красота и общность. Поскольку в густонаселенных, пешеходных районах Вены разные доходы, национальности и расы, они обеспечивают более равноправный доступ, чем каскадские города, к паркам и общественным местам, государственным школам и библиотекам, а также вакансиям: рынок жилья Вены не ограничивает возможности, как рынок жилья Каскадии. делает.

Модель жилья в Вене впечатляет, если не панацея. Конечно, город, как и Токио, действует в совершенно ином политическом контексте, чем Каскадия. Городское правительство контролирует огромные участки земли, которые оно может наградить застройщиками на определенных условиях. Общенациональные законы об аренде в Австрии действуют как программы стабилизации арендной платы, обеспечивая предсказуемость арендаторам. В то же время владение домом редко является способом получения финансовой выгоды в Австрии, а права частной собственности менее священны, чем в Северной Америке.Огромные расходы национального правительства на строительство жилья в Вене. (Проницательные наблюдатели могут заметить, что то же самое верно и в северо-западных штатах, за счет вычета процентов по ипотеке в США и других налоговых льгот, которые направляют сотни миллиардов долларов домовладельцам из США. Разница, конечно же, заключается в том, что Австрия субсидирует строительство жилья , в то время как США субсидируют ипотечные займы. Естественно, Вена получает больше домов, а Северо-Запад получает больше ипотечной задолженности. Кроме того, в Австрии субсидии увеличиваются по мере того, как вы спускаетесь по лестнице доходов, в то время как субсидии США текут вверх по лестнице.)

Политические левые Вены, в отличие от Каскадии, активно поддерживают жилищное строительство, возможно потому, что жилищное строительство в Вене не является обычным бизнесом, направленным на получение прибыли, а является строго регулируемой отраслью, почти коммунальной. Следовательно, при широкой политической поддержке жилищное строительство обычно не отстает от спроса в Вене; город получает гораздо больше нового жилья каждый год, чем, например, Сиэтл, несмотря на аналогичный рост населения.

И Вена — не крайний случай изобилия государственного жилья.

Город-государство, окруженный Малайзией, простирается даже дальше, чем Вена: около 82 процентов жителей живут в квартирах, построенных Государственным советом по жилищному строительству, и девять десятых из них владеют этими квартирами, приобретенными, что любопытно, за счет их счетов социального страхования. . Как и в Вене, государственные субсидии непропорционально направляются вниз, а не на вершину лестницы доходов. Однако, в отличие от Вены, государственный жилищный совет не только строит или субсидирует квартиры, но также занимается ипотечным банкиром и даже правоохранительными органами: неуплата парковочных талонов может привести к выселению.

Сингапур — это потрясающая история: почти миллион построенных государством домов за короткий период были возведены в плотных, удобных для пешеходов, ориентированных на транзитный транспорт, энергоэффективных высотных «новых городах», окруженных парками и зелеными насаждениями (подробнее здесь и тут). Цены на жилье невысоки, а жилищная политика ведет к большей социальной справедливости, а не к увеличению разрыва в уровне благосостояния. Но, конечно же, Сингапур — политический особняк, технократическое правительство с авторитарными тенденциями, которое уже полвека находится под однопартийным правлением.Жилищная модель Сингапура кажется неотделимой от его политической системы, поэтому, вероятно, ее нельзя воспроизвести в Каскадии?

Еще один пример с уроками, но на этот раз не из города и не из города-государства, а из большой страны:

Цены на жилье в краеугольной экономике Европы значительно ниже, чем на рынках горячего жилья в других странах Европы или Северной Америки: больше похоже на Хьюстон, чем на Сан-Франциско или Лондон. Как и в Хьюстоне, цены на жилье в Германии не росли, а снижались за последние три десятилетия.Объясняется это тем, что Германия поощряет жилищное строительство, причем в значительной степени. Например, на каждый прирост населения в последние годы в Германии было построено в три раза больше новых домов, чем в Соединенном Королевстве. Во-первых, государственное финансирование поступает в местные органы власти пропорционально местному населению, поэтому у местных агентств есть сильный стимул предоставлять землю для жилья и поддерживать нормативные положения, оптимизированные для повышения эффективности. Экономический блогер Стив Уолдман пишет:

Путь Германии идеологически неоднозначен.С одной стороны, немецкие собственники недвижимости имеют право строить в рамках широких планировочных параметров. С другой стороны, то, что мы в Соединенных Штатах называем контролем за арендной платой, — это универсальный в Германии. . . . Кредитование покупки жилья в Германии является регулируемым и консервативным, что предотвращает совместный кредитный / жилищный бум. . . . Домовладение и аренда примерно сбалансированы, и цены на жилье не имеют тенденции к резкому росту. Дома в Германии — это то, чем наивный экономист мог бы предсказать, что они должны быть, очень прочный потребительский товар, который обеспечивает поток жилищных услуг, а вовсе не билет к финансовой выгоде.

Германия, как и Австрия, стабилизирует арендную плату посредством своих законов об аренде. Это делается без сопутствующего ущерба для выбора жилья, который контроль арендной платы обычно приносит в Северной Америке, потому что другие политики Германии постоянно поощряют строительство достаточного количества домов для всех. Германия учит Каскадию, что когда домов много, арендная плата в любом случае остается стабильной, поэтому нормативные ограничения на повышение арендной платы обеспечивают душевное спокойствие арендаторам, не подрывая существенно стимулы для строителей.

Хьюстон, Токио, Чикаго, Монреаль, Вена, Сингапур, Германия — все эти места проложили путь к доступному жилью.Они не одни. Экономист по жилищным вопросам Исси Ромем подробно описал многочисленные американские метрополитены, которые сделали то же самое: Атланта, Шарлотта, Даллас, Лас-Вегас, Орландо, Феникс, Роли и другие. Многое другое. Они сделали это в основном, развалившись, как Хьюстон.

Фактически, главный вывод Ромема состоит в том, что города США делятся на три группы: обширные города (разросшиеся города, где жилье относительно доступно, например, только что перечисленные), дорогие города (которые разрастаются гораздо меньше, но стоят дороже, потому что они сопротивляются уплотнению) от Сан-Франциско) и унаследованных городов (таких как Детройт, которые не растут).

Исследование Romem ясно показывает, что задача каскадских городов состоит в том, чтобы сделать их доступными по цене, что является редкостью на этом континенте. Чикаго и Монреаль — лучшие примеры, упомянутые выше.

В городах Каскадии, однако, преобладающий левый политический подход имеет тенденцию игнорировать такой частный рыночный урбанизм по сравнению с социал-демократическими подходами, подобными тому, что было в Вене.

К сожалению, венская модель, как и сингапурская, не может быть воспроизведена в Каскадии.Массовые государственные расходы и массовый общественный контроль работают как в Вене, так и в Сингапуре, но они зависят от долгой истории участия государственного сектора в жилищном строительстве, а также от устоявшихся институтов и национальных законов, которые выходят за рамки политики Северной Америки. Ни одна североамериканская юрисдикция никогда не приближалась к строительству достаточного количества государственного или некоммерческого жилья для удовлетворения совокупного спроса на жилье. Это заявление не для того, чтобы принижать значение субсидируемого жилья для тех, кто находится на нижней ступеньке экономической лестницы или с особыми потребностями.Программы социального жилья Cascadia обеспечивают лучшие условия проживания для сотен тысяч людей, которые в противном случае оказались бы в некачественных домах или на улице.

Но признание неправдоподобности венской модели для Каскадии может помочь нам иметь реалистичные ожидания относительно того, какой большой (ну, маленький) вклад государственного и некоммерческого жилищного строительства может внести в решение проблемы нехватки жилья в регионе. Принятие этой реальности может помочь нам защититься от принятия желаемого за действительное.

Потому что ограниченный взгляд на модели жилья опасен.Принятие точки зрения о том, что Вена, например, является единственным верным путем к доступному городу, — точка зрения, которая хорошо сочетается с текущей левой политикой городской Каскадии, которая считает, что стремление к прибыли в жилищном строительстве является подозрительным и что капиталистические застройщики вместо того, чтобы быть необходимым средством для создания изобилия жилья, нужно сопротивляться в пользу добродетельных некоммерческих или общественных предприятий — рискует полностью увести нас в другой город.

В политическом, правовом и институциональном контексте Северной Америки попытка обуздать индустрию жилищного строительства стоимостью в миллиард долларов и стоимость активов недвижимости в миллиард долларов, которыми владеют домовладельцы и компании, чтобы управлять всем жилищное хозяйство в направлении венской общественно-некоммерческой модели может в конечном итоге привести нас вовсе не в Вену, а в другой город.В конечном итоге он может доставить нас в Сан-Франциско. Так . . .

Город разделен на богатых людей в домах за несколько миллионов долларов и квартирах за несколько тысяч долларов, бедных людей в некоммерческих или государственных жилищах и небольшую часть людей среднего класса в старых и приходящих в упадок квартирах с контролируемой арендной платой, в которых они живут. в силу наследственности, удачи или чрезвычайной настойчивости; город, в котором в среднем добавлялось немногим более 1500 новых домов в год на протяжении десятилетий, тогда как, по данным исследовательской и пропагандистской группы SPUR, требовалось, по крайней мере, в три раза больше, чтобы справиться с цунами потенциальных соседей. — Сан-Франциско настолько серьезно страдает от добровольной нехватки жилья, что, как показано на рисунке выше, цены на жилье за ​​квадратный фут почти в шесть раз выше, чем в Хьюстоне, и более чем в два раза выше, чем в Сиэтле, который все еще остается астрономическим.Арендная плата тоже сильно повышена.

Цены на жилье за ​​квадратный фут в Сан-Франциско почти в шесть раз выше, чем в Хьюстоне, и более чем в два раза выше, чем в Сиэтле, который все еще остается астрономическим.

Сан-Франциско — второй город американского Запада. Он является центром того, что может быть самой большой агломерацией людей на Земле, создающей инновации и богатство. Информационная революция вырывается из района залива Сан-Франциско, как экономический смерч. Тем не менее, согласно данным Бюро переписи населения США (объединяя Сан-Франциско и Сан-Хосе, муниципалитеты, составляющие большую часть района залива Сан-Франциско, разрешили строительство только 14 752 новых домов в год в среднем с 2006 по 2016 г. Перепись столичных статистических районов).За тот же период в Большом Хьюстоне, где проживает то же население, или в котором оно проживало к концу этого периода, было построено более чем в три раза больше домов, примерно 47 616 домов в год. Корректировка этих цифр с учетом численности населения дает аналогичный результат: за тот же период в районе залива в среднем на каждые 1000 жителей приходилось 2,3 новых жилья, в то время как в большем Хьюстоне средний показатель составлял 7,9, т.е.

Частично проблема в Калифорнии состоит в извращенных и повсеместных последствиях принятой в 1978 году меры по избирательному бунту против налогов, Предложения 13, которая сокращала, замораживала и искажала налоги на недвижимость по всему штату, предоставляя давним домовладельцам огромные непредвиденные доходы и наказывая города за разрешение на строительство нового жилья, но не новые офисы и магазины в пределах их границ (например).Эта политика также серьезно ограничивает передачу домов от одного владельца к другому. Но больше проблема заключается в заблуждении обструкционизма соседства.

Не буду вдаваться в подробности. О жилищных невзгодах Города у залива рассказывали хорошо и часто. Главный урок Сан-Франциско заключается в том, что, как искусно объяснил Габриэль Меткалф из SPUR, его собственные социально-демократические ценности превратили город в жилищный кошмар. Та же самая динамика явно прослеживается в книге журналиста Ким-Май Катлер tour de force «Как роющие совы приводят к рвоте анархистов (или объяснение жилищного кризиса Сан-Франциско)».Политика Сан-Франциско, направленная против разработчиков, заманила его в самовоспроизводящийся цикл самодовольства и вытеснения.

Урок Сан-Франциско для каскадских городов состоит в том, что ценностей венского стиля недостаточно. Чтобы воспроизвести венскую модель доступного жилья, городу также потребуются история Вены, юридические полномочия и национальный доход. Не имея этих вещей, Сан-Франциско удалось только лишить себя жилья, а не построить жилищную экономику, которая воплощает свои прогрессивные ценности.Он может помешать частным застройщикам построить достаточное количество домов, но не в силах построить их сам.

В Cascadia требуется другая гибридная модель, которая может работать в контексте Cascadian, та, которая использует частный сектор для достижения общественных целей. Это не значит, что уроки Вены нельзя передавать другим людям. Они есть. Там, где доступны большие участки общественной земли, например, Cascadia также могла бы развивать их через конкурсы дизайнеров среди девелоперов. Политика Вены в отношении зонирования и открытых пространств также вдохновляет: в Вене прекрасная плотность в сочетании с гораздо большим количеством природных пространств, чем в каскадских городах.

Но уроки других мест не менее актуальны. Хьюстон, например, может быть моделью Каскадии того, насколько легко должно быть получать разрешения на строительство домов — если бы мы верили, как Хьюстон, что строительство домов само по себе хорошо, наши процессы выдачи разрешений будут поощрять, а не препятствовать этому. через бесконечные месяцы прыгунов и политизированных обзоров. Тем временем Токио напоминает нам, что установление контроля над развитием на высших уровнях правительства и превращение развития городской собственности в право ее владельца помогает поднять интерес широкой общественности к обильному выбору жилья над местным сопротивлением переменам.(Лидеры в Калифорнии недавно преуспели в принятии множества новых законов, чтобы действовать в соответствии с этим уроком.) Чикаго учит, что политическая ориентация в пользу жилья может обеспечить изобилие жилья даже при традиционном зонировании в темно-синем городе, в то время как Монреаль предлагает Каскадии модель Городской пейзаж — это уже не дома на одну семью, а трехэтажные рядные дома, квартиры для прогулок и кондоминиумы на тихих, усаженных деревьями улицах, недалеко от транзитных центров и кварталов. Урок Сингапура — обещание возвести густонаселенные парки «новые города» на малоиспользуемых городских землях.